서울 부동산, 전세 월세로 전환 가속화.. 부동산 시장의 추세 변화는?

세입자들의 보증금 문제, 금리인상으로 인해 전세가 줄어들고 월세가 많아지고 있다. 

서울 아파트 주택 가격 동향 자료를 살펴보았을 때 수치를 100을 기준으로 두고 2022년보다 올해 1월 월세는 105.6으로 상승하였고 전세는 94.3으로 하락세를 보였다. 이 자료의 월세 수치는 2015년 이후 최대 상승 치이다. 

 

또한 서울 전세 월세 2023년 거래량을 보았을 때도 마찬가지였다.

총 거래량 9357건에서 월세는 4002건, 전세는 5355건이었다, 비율로 따지면 월세가 42%였다.

이 수치는 2022년 12월 49%보다는 낮은 비율이지만 12월보다 이번해 2월 전세 보증금이 줄어 수요가 분산된 것이다.

 

kb부동산에서 나오는 주택 구입 잠재력 지수도 살펴보았다. 주택 구입 잠재력은 중위소득가구가 대출받아 구입가능한 주택 재고량을 뜻하는데 지수가 40이면 주택 재고수의 가격벽 하위 40% 범위 내 주택 구입이 가능하다는 뜻이다.

2022년도에 주택 구입 잠재력 지수가 2.5로 역대 최저로 떨어졌다. 주택 구입이 가능한 시민들이 줄었다는 뜻이다.

 

부동산 시장이 많이 침체된 현재 전세보다 월세의 비중이 많아지는 이유는 무엇일까?

최근 2%~3%였던 대출 금리가 7%대로 인상하여 월세보다도 더 높은 이자를 내야되어 월세로 전환이 많아진 것.

또한 전세값 하락으로 역전세가 발생하여 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아지면서 전세보다 보증금 반환이 쉬운 월세를 택하는 이유도 있다.

월세가 많아지는 현재 부동산 시장의 추세

전세값이 떨어져 보증금 규모가 줄고 그로 인해 소규모 자본으로 부동산을 투자하는 '갭투자'가 줄어들 것이라고 예상된다.

수치로 보자면 2016년 서울시 부동산 매매가격 대비 전세 가격 비율이 75%였으나 2023년 1월은 52%대로 보즘금 규모가 많이 줄었다. 갭투자의 침체기가 예상된다.

 

세입자들은 월세비가 늘면서 주거비 부담으로 주택 구매 자본금이 줄어들면서 내 집 마련에 어려움을 겪을 것이며 그럼에도 불구하고 보증금 반환 문제와 대출 부담으로 인해 월세를 더 택할 전망이다.

 

아직까지는 전세제도가 없어지진 않겠지만 전세의 월세화는 더욱 많아질 예정이다,